ماده 4 ساختمان یا به طور دقیق تر ماده 4 تملک ساختمان یکی از مواد قانون آپارتمان نشینی است که دانستن آن برای هر شخصی که در آپارتمان سکونت دارد لازم و اجباری است. در این مطلب به طور کامل به بررسی این قانون آپارتمان نشینی می پردازیم و تبصره های ماده 4 قانون تملاک ساختمان شامل تبصره یک ماده 4 ساختمان و تبصره دو و تبصره 3 را مورد بررسی قرار می دهیم.
ماده 4 قانون تملک ساختمان چیست؟
همه‌ی ما می‌دانیم ساختمان‌سازی و استفاده از آپارتمان طی قرن اخیر افزایش چشمگیری داشت است. بسیاری از افراد به دنبال این هستند که آپارتمان‌هایی را خریداری کنند و آن‌ها را در جهت سکونت یا کار به کار بگیرند.
امروزه ماده 4 قانون تملک ساختمان جمهوری اسلامی ایران ماده‌هایی را برای این آپارتمان نشینی یا حتی نحوه‌ی ساخت آپارتمان و ساختمان وضع کرده است که افراد باید با توجه به این ماده‌ها اقدام به استفاده کردن از این آپارتمان‌ها کنند.
امروزه با افزایش جمعیت، کشورها ناچار هستند از یک زمین مسکونی به شیوه‌ای بهینه استفاده کنند و آن را در راستای ساخت آپارتمان‌های چند واحده به کار ببندند. در حال حاضر دیده می‌شود که آپارتمان‌های چند واحده و برج‌ها در حال گسترش هستند تا افراد و جمعیت زیادی بتوانند در آن‌ها سکونت بگزینند.
مطلب پیشنهادی
تهراندشت کجاست؟ معرفی منطقه تهراندشت
پس از این که افراد مدت کوتاهی را در اپارتمان‌ها زندگی کردند، اختلافاتی بین آن‌ها پیش آمد که فقط وجود قوانین کشوری می‌توانست این اختلافات را برطرف کند. از این رو مسئولین یک سری قوانین را با عنوان قوانین مخصوص به تملک ملک یا قانون آپارتمان نشینی و یا ماده 4 قانون تملک ساختمان وضع کردند و آن‌ها را در اختیار مردم قرار دادند.
این است که امروز می‌بینیم اختلافات بین افراد تا حد زیادی از بین رفته‌اند. یکی از قوانینی که در راستای آپارتمان نشینی و ماده 4 قانون تملک ساختمان وجود دارد، ماده‌ی 4 تملک ساختمان است که در ادامه به تشریح آن می‌پردازیم.
تشریح ماده‌ی 4 قانون تملک آپارتمان
اگر بخواهیم ماده 4 قانون تملک ساختمان را برای شما عزیزان بیان کنیم، می‌گوییم که هر ساختمانی مخارج و هزینه‌هایی دارد. این مخارج و هزینه‌ها برای تمامی واحدهایی است که در این ساختمان مشغول به سکونت هستند. حال زمانی که کلیه‌ی مخارج این ساختمان برآورد شود، تمامی اعضا باید به نسبت متراژ واحد مسکونی خود، مطابق ماده 4 قانون تملک ساختمان در پرداخت این مخارج کوشا باشند.
کسی که این ماده‌ی قانونی را بنیان گذاشته است چنین می‌گوید که همه‌ی افراد باید همه‌ی هزینه‌های مربوط به ساختمان البته به نسبت میزان زیر بنای ساختمان خود باید سهمی را بپردازند. این هزینه‌ها تمامی هزینه‌های مربوط به تعمیر، بازسازی، تخریب یا تعویض اجزا و قسمت‌های مختلف سازمان را در بر می‌گیرد.
برای دیدن جدید ترین ویلا ها در منطقه تهراندشت کلیک کنید!
خرید ویلا در تهراندشت
قانون ماده 4 تملک ساختمان این چنین می‌گوید که در یک ساختمان، این موضوع اهمیت ندارد که مالک یک واحد در آن ساختمان زندگی می‌کند یا خیر. به هر حال این فرد باید تمامی هزینه‌هایی که به گزارش خود مربوطه تعلق پیدا می‌کند را پرداخت نماید. برای تفهیم بیشتر این قانون ملکی یک مثال برای شما می‌آوریم.
برای مثال تصور کنید که در یک اپارتمان هشت واحده زندگی می‌کنید و سالی یک هفته را در این اپارتمان سر می‌کنید. حال برای یکی از ماه های سال حدود هشتصد هزار تومان هزینه‌ی تعمیر آسانسور برآورد شده است.
این میزان هزینه به تمامی واحدها از جمله واحد مسکونی شما تعلق می‌یابد و در واقع هر یک از واحدها باید صد هزار تومان را برای تعمیر و یا تعویض قطعات مختلف آسانسور بپردازند. در این صورت شما نمی‌توانید از زیر این مسئولیت‌ها شانه خالی کنید و باید این صد هزار تومان را به صورت تمام و کمالمطابق ماده 4 قانون تملک ساختمان و قانون آپارتمان نشینی به مدیریت ساختمان خود بپردازید.
قانون گذار در انتهای این قانون آپارتمان نشینی نیز بیان می‌کند که فرقی نمی‌کند شما در این خانه زندگی می‌کنید یا خیر. در هر صورت الزامی است که شما و تمامی ساکنانی که در این مجتمع حاضر یا غایب هستند، هزینه‌های مشترک را بپردازید. همین موضوع گاهی اوقات باعث می‌شود که مشکلات و اختلافات ملکی زیادی بین افراد به وجود بیاید.
حال آنکه اگر افراد برای حل این اختلافات و مشکلات خود با سایر ساکنین به مراکز قانونی نیز مراجعه کنند، حق با صاحب ملک مذکور نیست و حق با اعضای دیگر ساختمان است چرا که این قانون می‌گوید که تمامی مالکان باید هزینه‌ها را بین یکدیگر تقسیم نمایند.
تشریح تبصره‌ی اول این ماده
این قانون آپارتمان نشینی تملک ساختمان و دارای تبصره‌های مختلفی است. یکی از اصلی‌ترین و مهم‌ترین تبصره‌های این قانون این است که شخصی یا اشخاصی که به عنوان مدیریت یک ساختمان فعالیت دارند باید تمامی نکات مربوط به تقسیم هزینه‌ها و تمامی نکات مربوط به متراژ زیر بنای واحدها را بدانند و سپس تمامی مبالغ ساختمان را بر اساس متراژ خانه، بین افراد تقسیم کنند.
برای خرید ویلا در بهترین نقاط سرخاب کردان کلیک کنید!
خرید ویلا در سرخاب
در واقع این مدیران باید هر ماه یا هر هفته جلسه‌ای را با حضور تمامی اعضای ساختمان برگزار کنند و در آن نکاتی را که مربوط به هزینه‌های مختلف سازمان است با عنوان بهبود خدمات ساکنان بیان کنند تا دیگر هیچ نکته‌ی مستوری باقی نمانده باشد و اعضا را دچار اختلاف با یکدیگر نکند.
طبق قوانین آپارتمان نشینی اصلی‌ترین وظیفه‌ای که مدیران یک مجتمع یا یک ساختمان مسکونی به عهده دارند این است که هزینه‌های شارژ را به طور عادلانه بین اعضا تقسیم کنند. اگر شما نیز در اپارتمان زندگی می‌کنید، باید بدانید که هزینه‌های شارژ شامل هزینه‌های نظافت راه پله، لابی، هزینه‌های تعمیر، زیباسازی و … می‌شود که اعمال هر کدام از این کارها سبب افزایش مبلغ شارژ ساختمان می‌شود.
حال مدیر باید بتواند این مبلغ کلی را در انتهای هر ماه به طور عادلانه و تمام و کمال بین تمامی واحدهای مسکونی اعم از واحدهای شخصی مسکونی یا واحدهای شخصی خالی تقسیم نماید.
تشریح تبصره‌ی دوم این ماده
تبصره‌ی دیگری که بر این قانون ماده 4 تملک ساختمان وارد است، مربوط به پرداخت این هزینه‌ها می‌شود. همان طور که گفتیم مدیر باید تمامی هزینه‌های ناشی از شارژ یا تعمیر ساختمان را برآورد کند و سهم تعلق یافته بر هر متراژ را نیز مشخص نماید.
در این زمینه ممکن است برخی از مالکانی که متراژ زیربنای بیشتری را دارند، مقدار بیشتری از شارژ را پرداخت نکنند و خواهان آن باشند که با خانه‌های متراژ کوچک، به صورت هم اندازه در هزینه‌ها سهیم شوند اما باید بدانید که قانون تملک آپارتمانی یا قوانین آپارتمان نشینی این حرف را نمی‌زند و می‌گوید که افراد باید بر اساس متراژ ساختمان خودشان مشمول پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان می‌شوند.
تشریح تبصره‌ی سوم ماده‌ی ۴ قانون تملک ساختمانی
یکی دیگر از تبصره‌های مهمی که در این زمینه مطرح است، در مورد حیاط یک ساختمان بحث می‌کنید. قطعا همه‌ی ما تا کنون دیده‌ایم که برخی از ساختمان‌ها حیاط بزرگی دارند که به همه‌ی واحدها تعلق پیدا می‌کند و برخی از ساختمان‌ها نیز حیاطی اختصاصی دارند که معمولا به واحدهای همکف تعلق می‌یابد.
مطلب پیشنهادی
سرخاب کجاست؟ معرفی منطقه سرخاب کرج
حال باید بدانید که طبق قانون آپارتمان نشینی اگر یک حیاط به صورت اختصاصی متعلق به یک واحد خاص شود، مالک آن واحد باید هزینه‌های تعمیر و نگهداری از این حیاط را پرداخت کند. در واقع دیگر هزینه‌های مربوط به این حیاط اختصاصی جزو هزینه‌های مشترک به شمار نمی‌آیند و مالک حیاط باید خودش به تنهایی تمامی این هزینه‌ها را متحمل شود.
این قانون در مورد بالکن‌ها و تراس‌های اختصاصی نیز صادق است و هزینه‌های مربوط به این بالکن‌های اختصاصی، به مالک ملک مربوطه تعلق پیدا می‌کنند.
سوالات متداول
1. اگر یکی از مالکان ساختمان در خارج از کشور زندگی کند و در سال فقط چند روز در ایران و در ملک خود باشد، باز هم مشمول پرداخت هزینه‌های مربوط به ملک می‌شود یا خیر؟
بله، اسن شخص باید طبق ماده‌ی چهارم قانون تملک ساختمان، تمامی هزینه‌های مربوط به شارژ و تعمیر ساختمان را بپردازد حتی اگر سالی یک روز را هم در این ملک خود به سر نمی‌برد.
1. آیا اگر یک مالک نمای خارجی ساختمان را تغییر دهد، می‌تواند هزینه‌ی آن را از تمام مالکان دریافت کند یا خیر؟
در پاسخ به این سوال می‌گوییم که ما دو صورت مختلف را در پیش روی خودمان داریم. صورت این است که مالکان راضی به تغییر نما باشند و تمامی آن‌ها در این هزینه‌ها با یکدیگر شریک شوند و صورت دوم این است که مالکان راضی به تغییر نما نباشند.
حکم صورت اول واضح است اما حکم صورت دوم برعکس حکم صورت اول است و فرد نمی‌تواند هزینه‌های تعمیر نما را از تمامی مالکان بگیرد چرا که مالکان راضی به تعمیر نما نیستند.
ما در ادامه‌ی این مطلب جدولی را بر اساس میزان درصد پرداخت هزینه بر اساس متراژ ساختمان را برایتان می‌آوریم:
| متراژ | میزان سهم در پرداخت هزینه |
| زیر صد متر | ۲۰٪بیشتر نسبت به سایر واحدها |
| بالای صد متر | ۴۰٪بیشتر نسبت به سایر واحدها |
| بالای دویست متر | ۵۰٪ بیشتر نسبت به سایر واحدها |
جدول درصد پرداخت هزینه ساختمان طبق متراژ
طبق جدول بالا هزینه ها باید میان مالکین ساختمان تقسیم شود که البته معمولا این کار صورت نمی گیرد و هزینه به طور مساوی میان اعضای ساختمان تقسیم می شود که در این مورد نیز قانون طبق رضایت ساکنین عمل خواهد کرد.
سخن آخر
در این مطلب به طور کامل به بررسی ماده 4 ساختمان پرداختیم که به آن ماده 4 قانون تملک ساختمان نیز می گویند. همچنین به بررسی تبصره اول ماده 4 ساختمان و در کل تبصره های ماده 4 قانون تمک ساختمان پرداختیم که می توانید از ان به عنوان قانون آپارتمان نشیدی و یا ماده 4 قانون آپارتمان نشینی نیز استفاده کنید.